Aufgrund veränderter gesetzlicher Rahmenbedingungen lässt sich ein Rückgang bei der Vergabe von Immobilienkrediten verzeichnen. Hintergrund sind vor allem verschärfte Prüfungspflichten der Banken bei der Vergabe von entsprechenden Darlehen. Warum aber bedurfte es überhaupt neuer Gesetze für Immoblienkredite? Welche Auswirkungen hat dies beim Investieren in Immobilien?
Immobilienkredite haben sich gerade in den letzten Jahren verstärkter Beliebtheit erfreut. Dies lag vor allen Dingen an der dauerhaften Niedrigzinspolitik der Europäischen Zentralbank. Denn hierdurch lohnte sich zum einen das Sparen auf festverzinslicher Basis nicht mehr und die Kredite für Immobilien wurden im Gegenzug immer günstiger. In Deutschland wie auch anderen Ländern der Europäischen Union hat diese Situation dazu geführt, dass vermehrt Baudarlehen bei den Banken nachgefragt wurden. Durch diese erhöhte Nachfrage gingen die Immobilienpreise nach oben.
Dies wirkt sich natürlich auf alle aus, sowohl auf den Rentner, auf eine Familie und auf Studenten. Wobei laut der MÄHREN GRUPPE zum Beispiel Studentenwohnungen nicht teuer sein müssen und trotzdem über einen hohen Wohnwert verfügen können. Der angespannte Markt führte allerdings nicht zuletzt auch dazu, dass vermehrt Immobilienkredite erteilt wurden, die eigentlich nicht hätten bewilligt werden dürfen. In der Folge platzten viele dieser Verträge und es kam und kommt zu Zwangsversteigerungen.
Um die Problematik nicht erfüllbarer Kreditverträge einzudämmen erließ die Europäische Union eine Richtlinie zu Immobilienkrediten welche in diesem Frühjahr in deutsches Recht übertragen wurde. Durch die neuen Regelungen sind die Banken nun gezwungen, bei Anfragen zu Krediten näher hinzuschauen, was die Bonität der jeweiligen Antragsteller betrifft. Hierdurch sollen notleidende Kredite in dem Wege verhindert werden, dass bei finanziellen Schwierigkeiten von Anfang an kein Kreditvertrag zustande kommt. Dass die gesetzgeberischen Maßnahmen unmittelbar zu greifen beginnen zeigt sich in einem bereits jetzt spürbaren Rückgang bei den Abschlüssen von Kreditverträgen für Grundstückskäufe und Bauvorhaben.
Gegenüber der bisherigen Rechtslage treffen die Banken sowohl stärkere Beratungspflichten als auch höhere Prüfzwänge. So müssen für zu vergebende Kredite alle relevanten Daten in den von der Bank herausgegebenen Informationen einfach heraus zu lesen sein. Hierzu gehören etwa der Zinssatz, die Tilgungsrate, der Effektivzins und andere für den jeweiligen Kredit relevante Zahlen und Daten. Während in diesem Bereich vergleichsweise einfach und schnell nachgebessert werden kann, stellt sich die Situation bei der tatsächlichen Vergabe von Krediten deutlich komplizierter dar. Hier muss etwa inzwischen geprüft werden, dass das Volumen des Kredits nicht das 6,5 fache des zur Verfügung stehenden jährlichen Einkommens übertrifft. Weiterhin sollen Kredite dann nicht vergeben werden, wenn der Kunde bei der Anschlussfinanzierung nicht in der Lage ist, pro Jahr acht Prozent der verbliebenen Darlehenssumme zu leisten. Gerade in diesem Bereich könnten sich in den kommenden Jahren vermehrt Schwierigkeiten ergeben.
Gerade bei der Bewilligung von Anschlussfinanzierungen kann es in Zukunft zu erheblichen Problemen kommen. Denn die Kreditinstitute werden Schwierigkeiten haben, Bestandskunden zu erläutern, weshalb sie einen bisher stets pünktlich bedienten Kreditvertrag für eine Immobilie nicht verlängern können, weil die persönlichen finanziellen wie auch die gesetzlichen Verhältnisse eine solche Verlängerung nicht zulassen.
Hier wird sich in den kommenden Jahren gegebenenfalls ein gesetzgeberischer Nachholbedarf ergeben. Denn während es durchaus Sinn macht, Menschen vom Kauf eines Hauses abzuhalten, die sich dieses nicht leisten können, ist es umgekehrt für den sozialen Frieden äußerst schädlich, wenn Hausbesitzer nach zehn, fünfzehn oder zwanzig Jahren wieder aus ihrer Immobilie ausziehen müssen, weil ihnen aufgrund der rechtlichen Vorgaben keine Bank einen neuen Kreditvertrag mit ihnen abschließen kann. Doch auch wer jetzt einen Vertrag abschließt und anschließend Einbußen beim Gehalt oder anderen Einkünften verkraften muss, kann bei Laufzeitende des Kreditvertrags vor dem Problem stehen, keine Anschlussfinanzierung zu erhalten.
Eine weitere Neuerung durch den Gesetzgeber ist, dass Banken Kreditverträge für privat genutzte Immobilien nicht mit anderen Verträgen koppeln dürfen. Eine Lebensversicherung darf daher vertraglich nicht parallel zur Baufinanzierung angelegt werden. Von dieser Regel gibt es nur wenige klar definierte Ausnahmen. Diese betreffen zum einen Riesterrenten und zum anderen Bausparverträge. Darüber hinaus gibt es keine Möglichkeiten für die Banken, im Rahmen eines Kreditvertrags eine vergünstigte Wohngebäudeversicherung anzubieten.
Inwieweit die neuen Regeln sich als praktikabel erweisen, wird sich erst in den kommenden Jahren zeigen, wenn eine größere Zahl von Altverträgen prolongiert wurde bzw. deren Prolongation versagt wurde. In jedem Fall dürften aber die Zwangsversteigerungen aufgrund leidender Kreditverträge in den kommenden Jahren deutlich zurückgehen.
Bild: I-vista / pixelio.de
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