Die Fläche eines Immobilienobjekts ist eine der wichtigsten Größen bei der Bewertung und dem Verkauf sowie natürlich auch bei der Vermietung und der Kalkulierung des Mietzinses. Entsprechend oft wird dann auch darüber gestritten, meist sogar vor Gericht. Tatsächlich sind die zugrundeliegenden Gesetze und Verordnungen gar nicht so leicht zu überschauen. Wir geben Ihnen einige wichtige Hinweise bezüglich der infrage kommenden Regelungen.
Fundamental bei der Betrachtung der Fläche einer Immobilie ist die Kenntnis der richtigen Terminologie. So ist die Grundfläche nicht gleichzusetzen mit der Wohnfläche und die Nutzfläche wird ebenfalls nach anderen Gesichtspunkten ermittelt. Beginnen wir mit der Grundfläche. Diese entspricht im Grunde der Konstruktionsfläche des Gebäudes, also gemessen vom Außenputz aus. Aufgrund der Wände ist die Grundfläche also schon einmal per se kleiner als die tatsächlich nutzbare Fläche. Die Wohnfläche hingegen umfasst lediglich die tatsächlich nutzbaren Räumlichkeiten, nicht aber Keller und nur zu maximal 50% Balkon- oder Terrassenflächen. Noch komplizierter wird es bei der Nutzfläche. Diese umfasst nämlich alle Flächen, die tatsächlich genutzt werden können, also auch Balkone und Keller, schließt aber technische Funktionsflächen wie etwa Heizungskeller aus. Im gewerblichen Bereich wird das Ganze dann noch komplexer.
Die komplexe Berechnung und Berücksichtigung der Flächen beginnt schon beim Bau einer Immobilie und ist entsprechend im Baugesetzbuch sowie den Bauordnungen der Länder geregelt. Peter Guthmann von Guthmann Immobilien erklärt: „Entscheidend ist die Grundflächenzahl (GFZ), die angibt, wieviel Quadratmeter Grundfläche pro Quadratmeter Grundstücksfläche bebaut werden darf.“ Hinzu kommt dann noch die Geschossflächenzahl (GFZ), die angibt, wieviel Quadratmeter Geschossfläche zulässig ist. Die beim Bau berechnete Grundfläche ist dann auch maßgebend für alle folgenden Messungen. Guthmann, der als Immobilienmakler in Berlin bekannt ist, weiß: „Abweichungen und Fehler, die schon beim Bau entstehen, wirken sich im schlimmsten Fall dann im Verkaufs- oder Vermietprozess fatal aus.“
Besonders bei gewerblichen Immobilien und Gebäuden mit mehreren Nutzungsarten braucht es eine noch kleinteiligere Unterscheidung als bei Wohnimmobilien. Hier kommt es schließlich nicht nur auf Grund- und Wohnflächen an, sondern auch auf Funktionsflächen und Flächen mit geteilter Nutzung der Mietparteien. Zu diesem Zweck gibt es seit 2016 die neue DIN 277, die genau das regelt. Die DIN 277 kennt zunächst übergeordnet die Netto-Grundfläche, die mit der eingangs erklärten Grundfläche nach Baurecht gleichzusetzen ist. Diese unterteilt sich in die Netto-Raumfläche sowie die Konstruktionsgrundfläche. Letztere umfasst Wände und Pfeiler sowie Schornsteinflächen und ähnliches. Die Nettoraumfläche hingegen unterteilt sich in die eigentliche Nutzfläche, also Büroräume, Lagerhallen oder Praxisräume, sowie die Technikfläche für Versorgungseinheiten wie etwa ein Heizhaus, und die Verkehrsfläche, also Flure und Foyers, die als Zugänge zu den Räumen sowie als Fluchtwege dienen. Die Nutzungsfläche kann sieben verschiedene Nutzarten haben, darunter Wohnen, aber eben auch Büroarbeit, Lagerung, Produktion oder Unterricht. Guthmann sieht die neue DIN 277 als willkommene Klarstellung im Streitfall: „Obwohl die Flächenermittlung nach DIN 277 eigentlich für die Ermittlung der Baukosten gedacht war, eignet sie sich auch gut als Grundlage für die Vermietung von Büroräumen.“
In der Vermietung von Wohneigentum spielt die Wohnflächenverordnung eine wichtige Rolle. Einst nur zur Mietflächenberechnung im sozialen Wohnungsbau vorgesehen, ist sie heute maßgeblich dafür, welcher Teil einer Wohnung in welchem Anteil zur Mietfläche gezählt werden darf. So sind niedrige Räume und Dachschrägen bis zu einer bestimmten Höhe nur noch teilweise, darunter aber gar nicht mehr als Wohnfläche auszuweisen. Guthmann weist allerdings darauf hin, dass die Wohnflächenverordnung nicht unbedingt in allen Fällen der Wohnraumvermietung bindend ist: „Die Wohnflächenverordnung bezieht sich eindeutig nur auf Mietwohnraum nach dem Wohnraumförderungsgesetz.“ Zwar werde der Inhalt der Verordnung gern auch bei freien Objekten herangezogen, doch rechtlich bindend ist diese dann nicht. Im Zweifel lohnt es sich aber, zunächst einen unabhängigen Gutachter oder einen Rechtsbeistand zu Rate zu ziehen.
Bild: andreas160578 / pixabay.com
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