Sie haben nun das Objekt Ihrer Träume gefunden und stehen kurz vor dem Kauf. Bevor Sie einen Kaufvertrag beim Notar unterschreiben, sollten Sie jedoch genau wissen, wie Sie Ihre Immobilie finanzieren. Und das einfach erklärt. Es müssen vorab einige Dinge geklärt werden, bevor Sie zu einer Bank gehen und um ein Darlehen bitten. Und es fängt schon mit den vielen schwierigen Begriffen an.
Generell ist der Kauf einer Immobilie für die meisten Menschen nur über einen massiven Kredit zu stemmen. Die schon seit einiger Zeit aber besonders niedrigen Kreditzinsen der Bank machen es aber weiterhin sehr verlockend. Vor ein paar Jahren lagen diese noch mehr als doppelt so hoch! Eine Finanzierung lohnt sich demnach noch weiter so sehr wie nie. Doch niedrige Zinsen allein sind nicht das einzige, was es zu beachten gilt. Sie müssen auch Ihre Kredite genau verstehen, auf Sie persönlich abstimmen, staatliche Förderungen ausnutzen und wissen, wie Sie Risiken vermeiden.
Die wirklich wichtigsten Grundbegriffe:
Daher fangen wir zuerst mit den Grundlagen und mit den wichtigsten Begriffen an. Diese werden hier kurz erläutert, damit Sie nachfolgende Regeln und Tipps, wie Sie Ihre Immobilie finanzieren können, schnell verstehen können:
- Zinsen:
Auch Sollzinsen genannt. Der Zins ist schlicht der Preis, den die Bank für Ihre Dienstleistung nimmt. Und eben diese Zinsen sind derzeit besonders niedrig.
- Tilgung:
Oder Tilgungszins beschreibt den Anteil der zu tilgenden Schuld innerhalb des Tilgungsplans. Die Höhe der Tilgung entscheidet über die Höhe der Kreditrate und über die Gesamtlaufzeit des Darlehens mit dem Sie Ihre Immobilie finanzieren.
- Tilgungsplan:
Der Tilgungsplan ist die zeitliche Darstellung bis wann der Kredit abbezahlt wird mit Anzeige der monatlichen Rate, dem darin enthaltenen Zins- und Tilgungsanteil und die Restschuld. Er kann nur für die Zeit der Sollzinsbindung exakte Zahlen liefern.
- Zinsbindung:
Auch Sollzinsbindung genannt oder nach neuestem Gesetz Sollzinsfestschreibung. Wer sich langfristig bindet, sollte langfristig über die Belastung Bescheid wissen. Die Zinsbindung legt fest, wie lange der Zins von der Bank unverückbar fest steht mit dem Sie die Immobilie finanzieren. Desto länger Sie also die Zinsbindung wählen, desto mehr Sicherheit haben Sie.
- Restschuld:
Laufen die Jahre der Zinsbindung aus, ist noch ein restlicher Betrag übrig, der zurückzuzahlen ist. Die Restschuld. Sie benötigen einen Anschlusskredit bzw. eine Anschlussfinanzierung, um diese zu tilgen. Dazu wird mit der Bank neu verhandelt.
Die 4 Grundregeln
Nicht umsonst gibt es noch immer tausende Zwangsversteigerungen in Deutschland. Zwar sinken die Zahlen stetig, doch auch 2014 waren noch 31.000 Objekte betroffen (Quelle: Statista Statistik zu Zwangsversteigerungen in Deutschland). Natürlich sind hier auch traurige Schicksalsschläge dabei, doch nicht wenige Menschen verlieren Ihre Immobilie aufgrund eines finanziellen Kollaps. Machen Sie sich also vorher Gedanken, dann bleiben Sie immer entspannt. Ein erster Schritt sind die finanziellen Grundlagen, die zu beachten sind:
Bei einer Tilgung von 1% reicht schon eine Rate von monatlich ca. 1.000 €, um einen Kredit von 350.000 € mit zehn Jahren Zinsbindung und 2,5 Prozent Kreditzinsen im Jahr aufzunehmen, um Ihre Immobilie zu finanzieren. Das klingt sehr verlockend! Aber passen Sie auf: Wie bereits in einigen Artikeln vorab erwähnt, sollten Sie auf jeden Fall genug Eigenkapital besitzen wenn Sie Ihre Immobilie finanzieren wollen. Wie oben bereits erwähnt, mindestens 20 Prozent sind Pflicht. Egal ob Sie nun die Immobilie als Kapitalanlage oder für die Eigennutzung sehen. Dennoch ist diese Unterscheidung wichtig, da Sie bei einer Eigennutzung die Schuldzinsen nicht absetzen können. Bei einem Mietobjekt können Sie diese allerdings geltend machen. Zudem folgt daraus, dass Sie bei einer Eigennutzung möglichst viel Eigenkapital nutzen sollten und das Darlehen sobald es geht tilgen. Eine hohe Quote an Fremdkapital erhöht natürlich immens das Risiko. Auch wenn bei einer Kapitalanlage oft empfohlen wird, die Fremdkapitalquote höher anzusetzen. Nachfolgend zeigen wir Ihnen noch ein sehr empfehlenswertes und aktuelles Video von 2014, worauf Sie achten sollten beim Finanzieren einer Immobilie. Und es ist gar nicht so einfach, bei der Vielzahl an sehr werblichen Videos von Finanzberatungen und -beratern eines mit tatsächlichem Mehrwert zu finden. Doch wir haben einen sehr guten und ausführlichen Ratgeber-Beitrag vom SWR entdeckt, der anschaulich zeigt wie Sie Ihre Immobilie finanzieren und welche Schwierigkeiten es mit sich bringt: > Tipps zum Hauskauf
Wie bereits im ersten Satz dieses Artikels erwähnt. Suchen Sie nicht erst nach Ihrem Traum und versuchen dann mit Ihrer Bank die Immobilie so zu finanzieren, dass Sie in Ihr Leben passt. Es ist viel einfacher, wenn Sie vorab Ihren Rahmen festlegen und durchrechnen, was Sie monatlich erübrigen können. Dann gehen Sie zu Ihrer Bank.
Die Achillesferse jeder Finanzierung! Desto höher Ihre Eigenkapitalquote bei der Finanzierung, desto geringer Risiko und Kreditkosten. Unter Experten gilt 20-30 % der geplanten Kaufsumme als Faustregel. So viel sollten Sie mindestens haben, bevor Sie über eine Finanzierung nachdenken. Bei einem Hauskauf von maximal 300.000 € sind das demnach mindestens 60.000 €. Die Nebenkosten wie Grunderwerbssteuer, Provisionen und Makler gehören laut der Bank aber nicht dazu und müssen von Ihnen aufgebracht werden. Sie sind nicht teil des Darlehens wenn Sie die Immobilie finanzieren und demnach auch nicht in die Eigenkapitalquote einzurechnen.
Machen Sie bloß nicht den Fehler und planen Sie über die Jahre 60 – 65 hinaus. Zum Renteneintritt sollten Sie schuldenfrei sein, damit Ihre Rente nicht durch die Tilgung belastet wird. Über die Laufzeit gibt es keine Faustformel, häufig beträgt Sie zwischen zehn und dreißig Jahren.
Planen Sie Ihre Finanzierung immer so, dass für böse Überraschungen oder ungeplante Anschaffungen genügend Reserve bleibt. Schließlich soll sich Ihre Lebensqualität erhöhen und nicht der Gedanke an Ihre Schulden allgegenwärtig sein wenn Sie Ihre Immobilie finanzieren.Wie hoch sollten Eigenkapital, Tilgung und Zinsbindung sein?
Auch wenn wir uns derzeit in einer Niedrigzinsphase befinden und diese besonders zur eigenen Immobilie einlädt. Eine Finanzierung ist dennoch nicht günstig, die Immobilienpreise steigen und gerade jetzt sollten Kaufinteressenten vorsichtig sein wenn Sie Ihre Immobilie finanzieren und Ihren Kreditspielraum nicht voll auszureizen. Oft verlangen Banken nur eine eine jährliche Mindesttilgung von anfangs 1 Prozent der Darlehenssumme. Doch wir zeigen Ihnen an einem Beispiel, warum Sie dies nicht tun sollten!Kapitalanlage oder selbstgenutzte Immobilie finanzieren
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Bild1: Thorben Wengert / pixelio.de – Bild2: Konstantin Gastmann / pixelio.de – Bild3: Petra Bork / pixelio.de
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