Was müssen Sie beachten bei der Bewertung von Immobilien? Ob Sie nun eine Immobilie kaufen oder verkaufen wollen. Neben den Auswahlkriterien wenn Sie Investieren in Immobilien und den nützlichen Tipps zum Hauskauf ist es natürlich auch wichtig, welchen Wert eine Immobilie hat und wie Sie eine Immobilie bewerten, die Sie entdeckt haben und welche Punkte dafür beachtet werden sollten. Den Wert nennt man in der Fachwelt übrigens Immobilienwert, Marktwert, Verkehrswert oder Verkaufswert.
Sie können bereits vorab einen professionellen Gutachter beauftragen. Jedoch ist es ratsam, sich vorher ganz subjektiv und mit Hilfe unserer Liste einen objektiven Eindruck zu machen, bevor Sie sich ein Gutachten zur Bewertung von Immobilien ansehen. Die Checkliste finden Sie am Ende dieses Artikels. Bitte achten Sie bei einem Gutachter unbedingt auf die Bezeichnung und die dadurch unterschiedlichen Abstufungen der Fachkompetenz. Der Immobilien-Sachverständige ist höher zu bewerten, als der Immobiliengutachter.
Anlässe und Verfahren der Immobilienbewertung
Ob Sie nun Kaufinteressent oder Eigentümer sind, zu allererst sollten Sie verstehen, was ein Immobilien-Sachverständiger tut und zu welchem Anlass er gebraucht wird. Anlässe zur Beauftragung können daher sein:
- Erwerb einer Immobilie
- Verkauf der eigenen Immobilie
- Entnahme aus oder Übernahme ins Privatvermögen
- Beleihen einer Immobilie
- Klärung der Gewerbemiete
- Bestandteil der Bilanz eines Unternehmens
- steuerliche Auseinandersetzung mit dem Finanzamt
- Aufteilung einer geerbten Immobilie unter den Erben
Wenn Sie nun einen Gutachter zur Bewertung von Immobilien beauftragen wird dieser eines der bekannten und normierten Verfahren anwenden, um den konkreten Wert einer Immobilie und Ihnen im Ergebnis ein qualifiziertes Urteil geben zu können. Grundsätzlich werden dabei drei verschiedene Verfahren angewendet. Das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren. Welches Verfahren wird wann und warum angewendet?
Vergleichswertverfahren:
Beim Vergleichswertverfahren zur Bewertung von Immobilien sucht man nach ähnlichen Immobilien, die bereits verkauft wurden und vergleicht den erzielten Verkaufspreis mit dem eigenen Objekt. Hieraus versucht man nun den Wert der zu begutachtenden Immobilie festzusetzen. Dieses Verfahren klingt im ersten Moment einfach und auch für den Laien durchführbar, jedoch ist es tatsächlich sehr schwierig, richtig gute Vergleichsobjekte zu finden. Denn bereits ein paar Straßen weiter kann eine Immobilie bereits ganz anders bewertet sein. Aus diesem Grund ist ein Vergleichswertverfahren zur Bewertung von Immobilien eher kompliziert und benötigt einen erfahrenen Gutachter. Es findet häufig bei Einfamilienhäusern oder Eigentumswohnungen Verwendung, die selbst genutzt werden.
Ertragswertverfahren:
Das Ertragswertverfahren wird insbesondere dann angewendet, wenn die Immobilie nicht vom Eigentümer genutzt wird und als Kapitalanlage dient. Wie bei Gewerbeimmobilien oder Mietshäusern beispielsweise. Hierbei wird ermittelt, welchen Ertrag das Objekt innerhalb der erwarteten Lebensdauer einbringt. Dieses Verfahren orientiert sich also an den Ertragsaussichten.
Sachwertverfahren:
Dieses Verfahren dient der Bewertung von Immobilien, die erst gebaut werden sollen. Dabei werden die Kosten berechnet, die “heute” bei einem Neubau entstehen. Das Verfahren ist vor allem für Objekte mit eigener Nutzung gedacht und betrachtet die beiden Werte Bodenwert und Gebäudesachwert. Es wird demnach das Grundstück als solches und die geplanten Gebäudekosten samt Baunebenkosten und Außenanlagen berechnet.
Bewertung von Immobilien Checkliste
Nachfolgende Checkliste zur Bewertung von Immobilien dient Ihnen als Basis und Orientierung und hilft, die wesentlichen Punkte im Auge zu behalten und nach und nach durchzugehen. Ganz losgelöst vom ersten Eindruck bei einem Kauf, der womöglich in einem Euphoriezustand auch dazu führen kann, nicht mehr ganz objektiv zu sein. Drucken Sie sich diese Checkliste aus, wenn Sie zu einer Besichtigung gehen und wenn Ihnen etwas missfällt, sollten Sie genauer hinsehen oder die Investition überdenken. Und spätestens jetzt sollten Sie einen Gutachter zu Rate ziehen.
Kaufpreis
Wie Sie den aufgerufenen Kaufpreis bewerten oder selbst einen Kaufpreis bestimmen, können Sie vorab auch ohne Gutachten zumindest ungefähr einschätzen. Wir haben dies ausführlich in unserem Artikel Investieren in Immobilien erläutert.
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Bild: Thorben Wengert / pixelio.de
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